加拿大最大养老基金以1美元贱卖曼哈顿办公大楼 引发崩盘惊惧
在上世纪70年代末和80年代初的通胀时期，纽约是一个神话般的当地，人们能够花1美元购买公园大路（Park avenue）的顶层公寓（当然，还要承当巨额债款）。
现在，因为40年来最高利率的严酷冲击和持续的商业地产危机，这种传奇般的日子已经在“大苹果城”（即纽约）回归，至少现在在商业地产范畴是这样。
据报道，一向作为全球最活泼房地产买家的加拿大各路养老基金开端了一场“革新”，并鼓励着全球的退休基金仿效它们。据报道，加拿大规划最大的一家养老金正在采纳办法约束商业地产的曝险，该基金已被此类财物困扰多时。
加拿大养老金方案出资委员会（Canadian Pension Plan Investment Board，CPPIB）最近以极低的价格完成了三笔买卖，出售了其在温哥华两座楼房和南加州一个商业园区的股份，但令业界震动的是其在曼哈顿的写字楼重建项目：它以仅1美元的价格出售了所持股份。
这家加拿大基金以1美元的价格将其在曼哈顿公园大路南360号29%的股份出售给了其合作伙伴之一波士顿地产（Boston Properties），后者也赞同承当该基金在该项目债款中的份额。它们与新加坡主权财富基金新加坡政府出资公司（GIC Pte．）于2021年买下了这栋20层的修建，并方案将其从头开发成一个现代化的作业场所。
现在让人忧虑的是，这种简直不要钱的出售将为其他寻求脱节动乱的首要出资者建立一个典范，迫使曼哈顿房地产商场大规划崩盘，而到现在为止，曼哈顿房地产商场一向在设法防止价格崩盘。
BMO本钱商场（BMO Capital Markets）盯梢房地产公司的分析师John Kim说：“这是对写字楼的不信任票。我的问题是，谁会是下一个？”
跟着对写字楼的忧虑席卷金融国际，跟着长途工作的持续存在和较高的假贷本钱削弱了开端使这些房产成为杰出出资的经济基本面，从纽约到东京的一批银行最近供认，它们以写字楼为典当的借款或许永久无法全额归还，这导致它们的股价暴降，并引发了对更广泛信贷紧缩的忧虑。但真实的检测将是，写字楼的实践买卖价格会低到什么程度——尤其是在支撑这些房产的数千亿美元借款到期后。
自从利率开端上升以来直到现在，简直还没有什么这类型的比方。这便是为什么职业观察者将CPPIB这样的惊人清算视为商场的一个十分不祥的痕迹。
这笔在曼哈顿的贱卖并不是该养老基金的初次出售：上个月，CPPIB还以3800万美元的价格出售了其与波士顿地产一起持有的圣莫尼卡商业园区（Santa Monica Business Park）45%的股份。这比CPPIB在2018年购买该物业时的价格折让了近75%。
CPPIB全球房地产主管Peter Ballon拒肯定近期的买卖置评，但标明该基金仍在持续出资写字楼，包含最近在温哥华竣工的一座37层楼房。“出售是咱们出资过程中不可或缺的一部分，”Ballon在一份电子邮件声明中标明。“当财物价值到达最大化时，咱们就会退出，咱们能够将收益从头配置到报答更高、更好的其他财物、职业和商场，包含写字楼。”
这家养老基金并没有活跃撤出写字楼商场，但它也不计划添加持有量。
CPPIB具有5908亿加元（4369亿美元）的基金，是全球最大的资金池之一，其414亿加元的房地产出资组合包括从斯德哥尔摩到班加罗尔的简直一切房地产类型，从库房到生命科学综合体，再到公寓楼都有。这也意味着，CPPIB对写字楼的爱好即便产生细小改变，也有或许在商场上引发连锁反应。
房地产本钱咨询公司Hodes Weill & Associates的合伙人Matt Hershey说，“为了让你的写字楼出资取得更好的报答，你有必要完成现代化，你有必要在工作室里投入更多的钱。有时候，最好的做法是供认丢失，然后将资金从头出资到能够体现更好的事物上。 ”
正如高盛本周早些时候所写的那样，估计未来10年写字楼空置率将持续上升。高盛也得出不祥的定论：“其他估值办法，比方那些依据重复出售和评价价值的办法，标明实践写字楼的价值或许远低于均匀买卖价格。”
一起，美国住宅商场正面对严峻缺少，出资者和立法者不得不考虑是否能够将未充分使用的工作空间改建为多户住宅楼。高盛分析师Jan Hatzius运用贴现现金流模型核算得出，现在写字楼的收买本钱依然过高，无法转为多功能修建，这标明写字楼在中期内或许依然被低效使用。他指出，改造这些商业地产并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%才值得改造。
美国大约有4%的写字楼或许会被改建成住宅项目，写字楼空置率估计从本年的约14%上升到2033年的18%，这一份额估计还会添加。
依据高盛的模型，Hatzius的团队主张，“依照当时的均匀价格水平，将无法生计的写字楼进行改造，将导致每平方英尺164美元的亏本”，并弥补说：“这意味着当时写字楼价格需求下降到大约每平方英尺154美元，即下降50%，才干彻底掩盖未来折现收入流。”
本文源自：金融界
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