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其间，CPPIB在曼哈顿公园大道南360号写字楼所持有的29%股份以1美元的价格出售给了其合作伙伴波士顿地产(Boston Properties)，后者也赞同承当该基金在该项目债款中的份额。该项目于2021年由CPPIB、波士顿地产与新加坡主权财富基金新加坡政府出资公司(GIC Pte.)一起出资，并方案从头开发成一个现代化的作业场所。
而上个月，CPPIB还以3800万美元的价格出售了其与波士顿地产一起持有的圣莫尼卡商业园区(Santa Monica Business Park)45%的股份。这比CPPIB在2018年购买该物业时的价格折让了近75%。
商场方面浮现出对这一行为的忧虑：这种简直不要钱的出售将为其他寻求脱节动乱的首要出资者建立一个典范，迫使曼哈顿房地产商场大规模崩盘，而到目前为止，曼哈顿房地产商场一直在设法防止价格崩盘。
跟着长途工作的持续存在和较高的假贷本钱削弱了开始使这些房产成为杰出出资的经济基本面，从纽约到东京的一批银行最近供认，它们以写字楼为典当的借款或许永久无法全额归还，并引发了对更广泛信贷紧缩的忧虑。但真实的检测将是，写字楼的实践买卖价格会低到什么程度——尤其是在支撑这些房产的数千亿美元借款到期后。
CPPIB全球房地产主管Peter Ballon拒肯定近期的买卖置评，但标明该基金仍在持续出资写字楼，包含最近在温哥华竣工的一座37层楼房。“出售是咱们出资过程中不可或缺的一部分，”Ballon在一份电子邮件声明中标明。“当财物价值到达最大化时，咱们就会退出，咱们能够将收益从头配置到报答更高、更好的其他财物、职业和商场，包含写字楼。”
一起，美国住宅商场正面对严峻缺少，出资者和立法者不得不考虑是否能够将未充分利用的工作空间改建为多户住宅楼。美国大约有4%的写字楼或许会被改建成住宅项目，写字楼空置率估计从本年的约14%上升到2033年的18%，这一份额估计还会添加。
但高盛标明，其他估值办法，比方那些根据重复出售和评价价值的办法，标明实践写字楼的价值或许远低于均匀买卖价格。并指，改造这些商业地产并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%才值得改造。
本文源自：观念网
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与世界品牌距离逐步缩小，“影视IP”链接文旅商场文旅工业：游客转化效益待进步，企业布局盯上“瑰宝小城”。景区乐土：与世界品牌距离逐步缩小，进步“演艺”轻财物输出。酒店业态：国内以价换量态势显着，“会员”成为职业竞赛要害。影视业态：《哪吒2》表现出彩，影视IP能否激活文旅商场？
文旅事务扩张周期改换，企业盈亏两级分解 重财物企业如华裔城、融创我国等因出资报答周期长导致亏本加重，当地文旅及免税商业企业盈余承压。轻财物方法如宋城演艺经过高毛利率完结包围，文旅服务类企业则显着向好。职业出现盈亏两极分解，方法立异成转型要害。
集团私有化后"轻资上阵"，当地文旅REITs继续推进 复星游览文明集团完结港股退市后，拟将三亚亚特兰蒂斯酒店经过REITs的方法完结财物证券化。现在全国19家5A及1家4A景区发动文旅REITs申报，景德镇陶溪川成为首个申报的4A级项目。当地文旅国企如绍兴活跃推进REITs，但需应对财物整合复杂度高、文旅REITs估值逻辑技能要求更高级问题。
数字文娱激活沉溺式夜游，“数字人”引领才智导游体会 我国5A级景区夜间敞开率从2020年的23%升至2024年的63%，祥源文旅拓宽景区夜间消费场景，延伸消费链。此外，海昌海洋公园活跃构建数字化营销体系，中青旅、华裔城完结DeepSeek布置，数字人导游为职业注入新动能。
国内游览复苏动力足，提振消费扩需求成主线
2025年以来，国内文旅工业显着复苏，从中央到当地环绕“提振消费扩需求”主线密布出台方针，经过消费惠民、产品供应优化、场景立异等多维度激起商场的生机，为文旅工业注入微弱动能。
国务院办公厅印发《关于进一步培养新添加点昌盛文明和游览消费的若干办法》，明晰联动金融机构、文旅企业，推进优质资源投向文旅范畴，施行消费惠民让利举动。当地政府呼应敏捷，如山东省联动金融机构推出文旅消费付出减免优惠5000万元；湖北省发放3500万元跨年文旅消费券，吉林省2024-2025年雪季先期发放冰雪消费券3000万元，发生区域一体化消费惠民效应。
此外，本年3月5日举行的全国两会进一步明晰"大力提振消费、扩展国内需求"战略方向，同期国务院办公厅出台的《提振消费专项举动计划》提出，支撑游览景区、文博单位拓宽服务项目，延伸夜间运营时刻，以“即买即退”推进购物离境退税等办法，进一步扩容文旅消费场景。
数据来历：政府部门、观念指数收拾
在产品立异范畴，浙江省活跃构建"文明IP+游览"交融体系，经过"跟着表演去游览"、"跟着影视去游览"等特征项目，完结文明内容与游览消费的深度联动。商务部《关于增开银发游览列车 促进服务消费展开的举动计划》推进增开群众游览列车、银发游览列车，丰厚游览交通产品。一起，多个方针鼓舞研讨拟定低空飞行游览办理标准，支撑开发多样化低空飞行游览产品，进一步拓宽特征游览商场鸿沟。
在消费场景立异范畴，方针推进文学、动漫、游戏、演艺、影视等知识产权（IP）转化，支撑建造空间型虚拟现实体会项目。此外，多地聚集夜间经济，对消费集聚商业区的夜间照明、夜景灯火晋级改造，丰厚文旅服务消费供应，经过演艺晋级、“表演+游览”新方法，为夜间文旅经济注入新动能，全面培养文旅消费新添加点。
数据来历：文明和游览部公报，观念指数收拾
据观念指数收拾，2024年国内游览人数达56.15亿，同比添加14.8%，总花费5.75万亿元，同比添加17.11%，已回归到2019年疫情前的水平，人均消费1024元/人，继续攀升，消费潜力加快开释。
2025年新年假期，国内出游5.01亿人次，同比添加5.9%，总花费6770亿元，同比添加7.0%，文旅商场显着复苏，总花费增速逾越游客数量的添加，消费提质特征显着。详细来看，铁路运送日均客流量1201.5万人次，较2019年添加39.2%；民航运送日均228.6万人次，较2019年添加27.1%，铁路、民航等长途游览方法强势添加。
企业经过航空公司、航空港、通用航空、低空飞机，战略性布局低空+游览、列车旅职业，“交通串联游览”企业收买协作严密。
期内，桂林游览携手广西北投低空开辟低空经济；祥源文旅出资1500万建立合肥祥翼航空，进军“航空+游览”范畴；黄山景区联合省通航控股集团建立黄山迎客通用航空公司，立异低空运送与游览观光线路，推进“低空+游览”方法晋级。
与此一起，国铁集团推进游览列车商场化运营，揭露招商引进26家游览企业，掩盖新疆、黑龙江漠河等方向游览列车运营权，并对60岁以上旅客施行15倍积分优惠，助力银发游览消费。
商场端，复星推出“丝路梦享号”高端游览列车产品、前期“呼伦贝尔号”票价2.5-11万/5天的奢华住宿、高端餐饮服务瞄准银发客群。当地层面，北京铁路首发京津冀银发游览列车，湖南拟推湖湘主题游览列车（估计5月运转），经过特征主题列车丰厚游览体会，激活消费新场景。
国内文旅工业正以“提振消费扩需求”为主线，经过交通晋级、产品立异等多维举动，继续开释展开动能，勾勒游览商场昌盛新图景。
与世界品牌距离逐步缩小，“影视IP”链接文旅商场
1.文旅工业：游客转化效益待进步，企业布局盯上“瑰宝小城”
据观念指数计算，人均消费呈显着分解特征。2024年我国中免免税商业带动零售达5022元/人，同比下降12%。复星旅文以“吃住玩一体”休假村方法、中青旅依托“景区+交通+酒店”等归纳游览社服务，完结客单价高于职业均匀水平。
但是，以主题公园及商业酒店为主的华裔城、融创文旅、海昌海洋公园，客单价仅在173-312元区间，其依托门票收入，附加消费仍有进步空间。如海昌海洋公园门票出售占52.5%，其次带动食物、产品零售占24.1%，而酒店营运仅占10.8%，更多文旅企业面对延伸消费链的应战。
以景区为代表的祥源文旅企业，包括门票收入、缆车交通服务等完结客单价63元/人，而曲江文旅旗下免费景区如大唐不夜城，虽客流巨大，却因二次消费转化率缺乏，对收入奉献有限，这是企业在消费链条延伸上的共性难题。
数据来历：各类企业发布半年/年报，观念指数收拾
项目拓宽方面，期内文旅企业纷繁瞄准"瑰宝小城"。1月8日，华裔城集团与安徽祁门县签署战略协作协议，要点开发该县丰厚的文明游览资源。该县作为徽文明重要发祥地，具有33座古村落、特征美食及民俗风情资源，其"故事感"与文旅开发潜力正被深度发掘，成为游览商场下沉趋势中的重要发力点。
同期，四川省旅投集团与宜宾长宁县签署战略协作协议，计划3年内出资50亿元推进文旅交融展开。该项目聚集蜀南竹海生态资源与竹文明发掘，拟打造"世界级竹生态游览目的地"，助力长宁县创立国家全域游览示范区。
文旅消费正从"流量经济"向"质量经济"转型，而“瑰宝小城”凭仗共同文明、天然禀赋，成为文旅企业打破消费转化窘境、开辟新添加极的要害赛道。
2.景区乐土：与世界品牌距离逐步缩小，进步“演艺”轻财物输出
观念指数了解到，上海迪士尼乐土出资24.6亿元扩建游乐设备，默林文娱旗下上海乐高乐土休假区拟于夏日开业，这类世界品牌进入我国后项目展开敏捷，依托强壮IP资源与老练运营经历，在全球规划内堆集高闻名度与商场影响力。
最新我国主题公园研讨数据显现，2024年国内与世界标杆主题公园的商场影响力指数距离由50.26缩减至36.27，本乡品牌正加快追逐世界领先水平，许多国内企业经过技能立异和闻名IP的开发与引进，快速缩小与世界品牌之间的竞赛距离。
长隆集团以“熊猫三宝”、“卡卡虎”等动物IP赋能珠海长隆海洋王国；华裔城联动“英豪联盟”等二次元及游戏IP，为北京欢乐谷注入年青生机；海昌海洋公园引进“航海王”、“奥特曼”等动漫与海洋IP，拓宽上海海昌海洋公园客群；华强方特依托“熊出没”、“俑之城”等自有动漫及前史IP，丰厚旗下主题乐土的内容文明体会场景。
数据来历：我国主题公园研讨院，观念指数收拾
此外，海昌海洋公园、华强方特将旗下海洋主题、动漫IP运营经历，标准化运营体系融入多地文旅协作项目中，以品牌授权、办理咨询等方法展开轻财物协作，下降投入本钱，扩展商场掩盖面，完结全国多个商场项目的高效布局。
期内，宋城演艺在山东青岛签署《“丝路千古情”大型演艺项目协作协议书》，亦经过输出演艺内容创造与运营办理，探究轻财物展开途径，宋城演艺收取总计2.6亿元一揽子服务费用，办理期限十年，期间按年运营收入的8%收取办理费。
值得重视的是，此次营收抽成从过往的20%降至8%，这一调整下降了协作方本钱压力，以更灵敏的分红方法进步品牌的后续输出，沉积竞赛优势。
3.酒店业态：国内以价换量态势显着，“会员”成为职业竞赛要害
从2024年酒店职业运营数据来看，商场全体出现复苏态势，入住率遍及同比进步。世界酒店集团中，万豪、洲际、希尔顿的每间可售房收入（RevPAR）同比增幅别离达5.0%、3.0%、2.7%。不过，在商场竞赛与供应改变下，国内外品牌的展开途径显着分解。
值得注意的是，虽然万豪世界全体入住率上升，但其大中华区均匀客房收益（RevPAR）为78.91美元，同比削减2.3%；折射出我国区域商场的竞赛压力。而国内头部品牌华住、锦江与亚朵的RevPAR别离录得3.0%、8.0%、6.8%的负添加。
这些数据是价格竞赛战略的显着反映。客房供应添加叠加商场竞赛白热化，促进国内酒店经过价格战略来招引客源，以品牌影响力安定商场份额，“以价换量”成为遍及现象。
数据来历：各酒店上市企业财报，观念指数收拾
与此一起，“会员体系”逐步成为酒店竞赛的中心阵地。国内品牌凭仗巨大的会员基数构建安稳流量池，华住会员量达2.7亿，锦江具有1.99亿会员，经过精细化运营增强用户粘性。例如，万豪游览家会员与星巴克、联名中信信用卡权益同享，希尔顿、华住会员展开跨界联名，均以多元化协作进步会员体会。
观念指数了解，依托锦江世界多元工业布局，2025年头锦江荟焕新会员权益，从酒旅延伸至“吃住行游”全场景，同期布局联合华纳兄弟打造哈利波特制片厂之旅上海站，将会员体系融入文旅生态，完结从单一住宿服务到文旅生态闭环的晋级。
当时，酒店职业正从单纯规划扩张向精细化会员运营转型，国内品牌需在价格竞赛中寻觅收益平衡点，一起依托会员生态发掘增量价值。
4.影视业态：《哪吒2》表现出彩，影视IP能否激活文旅商场
截止现在，2025年新年档《哪吒之魔童闹海》以150亿累计票房跃居全球影史第五，直接带动全国各地电影院线票房收入上升。数据显现，万达影城以30.8亿票房占有13.9%的商场份额，其次横店影城票房9.7亿、星轶影城5.9亿、CGV影城4.2亿，金逸影城4.1亿，各院线品牌票房同比添加超50%，现象级影视IP对商场有微弱的拉动。
一起，影片票房对出品发行有显着影响。观念指数计算，光线传媒作为《哪吒2》的主投方，市值添加安稳在144%左右，优质内容对企业带来较好的盈余效益；而华强方特低本钱的《熊出没》系列，对本钱利好且为企业完结安稳继续的收益。
与之构成比照的是，北京文明遭到多起诉讼影响，其参加《封神烽火西岐》表现不及预期，并堕入运营窘境，博纳影业出品的《蛟龙举动》票房失利撤档，第二大股东仍在“加码“减持，且接连三年亏本，影响出资者预期，市值跌落。
数据来历：猫眼专业版，同花顺，观念指数收拾
此外，华强方特以《熊出没》系列构建的“内容+乐土”方法，成为国民级IP运营范本，而其主题乐土芜湖“方特东方神画”，虽以“女娲补天”“哪吒闹海”传统文明为基底，但文明场景碎片化，仍没有构成体系性的IP主题叙事。
横店影视城依托《长安三万里》等影视拍照场景的优势，2024年外国游客量暴增近1000%，以拍照影视场景带动文旅，不过在IP深度开发上仍有进步空间。
跟着影视IP与文旅联动深化，《哪吒》等“现象级IP”有望成为构建“神话IP世界”的中心。未来可对标迪士尼、举世影城，整合传统文明IP资源，打通影视与文旅消费场景于一体的“东方神话王国”，开释更大的工业价值，推进文旅商场迈向新高度。
文旅事务扩张周期改换，企业盈亏两级分解
观念指数收拾剖析文旅上市企业的成绩预告，能够看到以华裔城、融创我国等企业，财政成绩出现增亏趋势。企业加大文旅项目出资，经过扩展规划进步商场占有率与品牌影响力，却因重财物项目出资报答周期长，短期内财政压力剧增，净利润下滑显着。数据显现，融创我国估计亏本255亿至260亿元，较上年同比扩展219%，华裔城亦面对相似增亏窘境。
当地文旅特点的西安游览估计亏本1.69亿至2.29亿元，较上年同期增亏；曲江文旅、云南游览连续亏本态势，运营压力继续存在。在消费需求多元化、个性化趋势下，传统游览产品难以匹配商场需求，叠加职业竞赛加重，新兴文旅企业揉捏生存空间，企业应当活跃转型晋级。
免税商业范畴，豫园股份、我国中免、王府井虽坚持盈余，却面对盈余大幅削减的应战。豫园股份预盈1亿至1.5亿元，较上年同期20.24亿元的盈余大幅缩水；我国中免盈余42.6亿元，同比上年的67.1亿元下降；王府井预盈2.6亿至3.5亿元，相较上年的6.36亿元亦显现出盈余下滑，折射出免税商业在商场环境改变中的添加压力。
以众信游览、携程集团、途牛为代表的文旅服务企业，则展现出微弱的复苏动能。途牛扭亏为盈，盈余0.837亿元；众信游览预盈0.95亿至1.24亿元，同比盈余添加；携程集团盈余172亿元，较上年的100亿元显着进步，凸显文旅服务赛道在需求开释下的修正动能。
值得重视的是，宋城演艺从重财物转向轻财物输出。一方面凭仗小规划小投入的主题公园+演艺输出方法，旗下“千古情景区”运营均匀毛利率高达70%，净利润40-50%左右，出资收益率13%以上；另一方面经过品牌授权、办理输出，在无额定本钱投入的情况下完结事务扩张与盈余添加。
因运营方法的不同，文旅职业在扩张周期中出现出显着的盈亏分解。而文旅服务与轻财物方法则为职业展开供给新方向，未来职业或环绕方法立异与需求匹配迎来更深的革新。
数据来历：各上市企业成绩预公告，观念指数收拾
集团私有化后"轻资上阵"，当地文旅REITs继续推进
复星游览文明集团于3月19日完结香港联合买卖所上市位置吊销程序，其此前提出的私有化计划已获股东同意。依据退市公告发表，该集团计划将三亚亚特兰蒂斯酒店及相关财物进行重组，经过发行房地产出资信托基金（REITs）完结财物证券化。此操作将使该项目从集团财物负债表中转出，一起保留项目运营办理权，构成"财物所有权与运营权别离"的轻财物运营方法。
据观念指数不完全计算，现在全国已有19家5A级游览景区及1家4A级景区发表文明游览根底设备REITs申报计划，触及财物规划超200亿元，首要以天然景区运营项目为主。文旅根底设备REITs正逐步成为当地文旅工业的立异融资东西，为景区的可继续展开供给了新的途径。
期内，当地文旅国企渠道在REITs范畴活跃实践，绍兴文明游览集团有限公司发动了文旅景区公募REITs项目服务机构招投标作业，预算金额为900万元。中标方需对旗下16个首要景区展开尽职查询及根底财物收拾作业，拟规划完好且合理的买卖结构和发行计划，编制并推进具有可行性的试点资历申报计划。
数据来历：企业官网及投标公告，观念指数收拾
值得重视的是，景德镇陶溪川文创街区作为首个申报REITs的4A级景区项目，已完结国家发改委材料申报。该项目呼应文旅部《关于扩展根底设备范畴不动产出资信托基金试点规划的告诉》要求，将申报规划从传统5A级景区扩展至4A级景区及配套酒店设备，推进更多优质财物经过REITs的方法立异投融资机制。
依据戴德梁行发布的数据，商业范畴（零售、酒店等）遍及的本钱化率为5.3%~6.8%，文旅商场可接受这一规划内的本钱化率。但是，文旅财物的整合复杂度更高，触及多业态混合运营，需求更长时刻完结财物分拆与现金流评价，且受时节动摇影响大，对REITs估值逻辑的技能要求更高。
此外，触及文明遗产设备的项目或许面对部分土地或修建权属不明晰、规划手续补办等问题。这些问题需求在推进REITs过程中予以充分考虑和处理，以保证项目的顺畅施行和长时刻展开。
数字文娱激活沉溺式夜游，“数字人”引领才智导游体会
我国游览研讨院监测数据显现，全国5A级游览景区夜间敞开率由2020年的23%进步至2024年的63%。2024年夜间游览消费规划达1.91万亿元人民币，同比添加21.7%，表现夜间文旅商场规划继续扩展。当时，灯火艺术设备、夜间演艺项目、主题民宿集群等立异业态成为重要添加点，推进文旅消费时段延伸。
在场景晋级范畴，1月4日祥源文旅联合罗曼股份依托"祥源星球"数字化渠道，完结20余家景区夜游场景晋级改造，经过延伸服务时刻、丰厚夜间消费业态，拓宽景区夜间消费场景。该方法经过技能赋能完结空间再造，为游客供给差异化夜间体会。
服务体系构建方面，海昌海洋公园当选"2024年全国才智游览处理计划"名录，其构建的数字化营销体系经过达人协作、用户共创等机制，进步品牌传达效能。数据显现，该体系运转期间用户互动量进步37%，内容创造参加度添加29%，构成具有传达效应的内容生态。
技能运用层面，中青旅漫游游览完结DeepSeek大模型本地化布置，推出包括智能引荐、才智定制等在内的更多AI+智能游览运用，进一步完结高效、精准的个性化游览服务计划，可进步40%的服务呼应功率。
华裔城文旅部分事务运用已接入DeepSeek，各级企业尤其是文旅商服企业发挥事务场景优势，推进人工智能在客服、流程智能化、VR体会、运营猜测剖析等高价值场景上的立异运用，以经过智能客服体系处理功率到达人工的5倍。
跟着技能不断老练，数字人导游不只下降了人力本钱，更经过真假交融的交互方法增强文明体会的代入感，为职业展开注入数字新动能。
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本文源自：观念网
消费“聚能”｜2025年1-3月文旅开展陈述
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